Immobilienübertragung zwischen Expartnern: Wann Grunderwerbsteuer anfällt und welche Ausnahmen gelten
Wann Grunderwerbsteuer anfällt und welche Ausnahmen gelten
Übernimmt nach einer Trennung ein Partner den Miteigentumsanteil des anderen am gemeinsamen Haus oder an der Eigentumswohnung gegen Bezahlung, fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Waren die beiden weder verheiratet noch in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft verbunden, greift die besondere Befreiung für frühere Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner nicht. Auch übernommene Darlehensschulden können zur steuerlichen Gegenleistung gehören. Andere Befreiungen, etwa bei einer Schenkung, müssen gesondert geprüft werden.
Warum die Trennung allein keine Steuerbefreiung begründet
Wenn unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie gekauft haben, gehört häufig jedem ein hälftiger Miteigentumsanteil. Soll nach der Trennung einer das Haus allein behalten, erwirbt er den Anteil des anderen hinzu. Dieser zusätzliche Erwerb ist grundsätzlich ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang. Dass beim ursprünglichen Hauskauf bereits Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, ändert daran nichts. Besteuert wird der neue Erwerb, nicht erneut der bereits vorhandene eigene Anteil.
Eine langjährige Partnerschaft oder gemeinsame Kinder schaffen für die Übertragung zwischen den Eltern keine besondere Partnerbefreiung. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen in § 3 GrEStG.
Welche Unterschiede bei Ehe und eingetragener Lebenspartnerschaft gelten
Bei der unmittelbaren Übertragung eines privaten Immobilienanteils ist zu unterscheiden:
| Situation | Grunderwerbsteuerliche Einordnung |
| Noch bestehende Ehe, auch nach einer Trennung | Der Erwerb durch den Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit. |
| Bereits geschiedene Ehe | Die Befreiung nach § 3 Nr. 5 GrEStG setzt einen Erwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung voraus. |
| Eingetragene Lebenspartnerschaft | Während ihres Bestehens gilt § 3 Nr. 4 GrEStG; nach ihrer Aufhebung kommt die Befreiung nach § 3 Nr. 5a GrEStG im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung in Betracht. |
| Frühere nichteheliche Lebensgemeinschaft | Eine entsprechende Befreiung allein wegen der früheren Partnerschaft gibt es nicht. Andere Befreiungstatbestände bleiben zu prüfen. |
Der steuerrechtliche Begriff Lebenspartner bezeichnet hier die eingetragene Lebenspartnerschaft nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz. Er erfasst nicht jede Person, die mit einem anderen Menschen zusammenlebt oder zusammengelebt hat.
Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
Der Bundesfinanzhof hat diese Abgrenzung mit Beschluss vom 1. Dezember 2020, II B 53/20, bestätigt.
Im damaligen Fall hatte ein Paar ein Einfamilienhaus zu je hälftigem Miteigentum erworben. Nach der Trennung übernahm der Mann den Anteil seiner früheren Lebensgefährtin. Neben einer Auszahlung von 15.000 Euro wurden übernommene Verbindlichkeiten von rund 135.451 Euro in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Das Finanzamt setzte 9.779 Euro Grunderwerbsteuer fest.
Der Mann berief sich auf die Befreiung für frühere Lebenspartner. Seine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision blieb erfolglos. Der BFH stellte klar, dass die Begünstigung nach § 3 Nr. 5a GrEStG nur frühere eingetragene Lebenspartner erfasst.
Aktuelle Einordnung 2026: Auch in ihrer im Mai 2026 veröffentlichten Antwort an den Bundestag verweist die Bundesregierung auf diese Abgrenzung. Die besondere Befreiung für eine Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung wird auf nichteheliche Lebensgemeinschaften nicht entsprechend angewendet.
Warum auch die übernommene Restschuld zählt
Die Grunderwerbsteuer wird bei einem Kauf grundsätzlich nach der Gegenleistung berechnet. Dazu gehört nicht nur der Geldbetrag, den der übernehmende Partner auszahlt. Auch die für den erworbenen Anteil übernommene Darlehensschuld beziehungsweise eine vereinbarte Freistellung des anderen Partners von Verbindlichkeiten kann mitzählen. Maßgeblich sind die konkreten Vereinbarungen. Rechtsgrundlage ist insbesondere § 9 GrEStG.
Vereinfachtes Rechenbeispiel für Hessen
Zwei unverheiratete Partner sind jeweils zur Hälfte Eigentümer eines Hauses in Hessen. Nach der Trennung übernimmt einer den hälftigen Anteil des anderen. Dafür zahlt er 100.000 Euro aus und übernimmt zusätzlich dessen anteilige Darlehensbelastung von 100.000 Euro. Weitere Gegenleistungen oder Steuerbefreiungen liegen in diesem Beispiel nicht vor.
| Bestandteil der Berechnung | Betrag |
| Auszahlung für den erworbenen Anteil | 100.000 Euro |
| Zusätzlich übernommene anteilige Darlehensbelastung | 100.000 Euro |
| Steuerliche Gegenleistung insgesamt | 200.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer bei 6 Prozent | 12.000 Euro |
Der hessische Steuersatz beträgt derzeit 6 Prozent. Für eine Immobilie in einem anderen Bundesland gilt dessen Steuersatz. Die Grunderwerbsteuer im Beispiel wird aus 200.000 Euro berechnet, obwohl nur 100.000 Euro ausgezahlt werden.
Wann eine Schenkung anders zu beurteilen ist
Eine echte unentgeltliche Grundstücksschenkung kann nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Das gilt grundsätzlich auch zwischen Personen, die nicht miteinander verheiratet sind.
Damit ist die Übertragung aber nicht automatisch insgesamt steuerfrei. Für nicht verwandte Partner, die weder verheiratet noch eingetragene Lebenspartner sind, beträgt der persönliche schenkungsteuerliche Freibetrag bei unbeschränkter Steuerpflicht regelmäßig nur 20.000 Euro. Frühere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren können den verfügbaren Freibetrag beeinflussen.
Wird ein Anteil nur teilweise unentgeltlich übertragen oder werden Schulden übernommen, ist die steuerliche Einordnung genauer zu prüfen. Auch Schenkungen unter einer Auflage können hinsichtlich des bei der Schenkungsteuer abziehbaren Auflagenwerts Grunderwerbsteuer auslösen. Der BFH hat dies im Urteil vom 12. Juli 2016, II R 57/14, erläutert. Die Bezeichnung im Vertrag allein entscheidet deshalb nicht über die Steuerfolgen.
Welche Rolle die Einkommensteuer spielt
Auf der Seite des übertragenden Partners kann zusätzlich Einkommensteuer entstehen. Bei Immobilien im Privatvermögen kommt innerhalb der Zehnjahresfrist ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG in Betracht. Die Ausnahmen für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken müssen gesondert geprüft werden. Die Zehnjahresfrist begründet keine entsprechende Befreiung von der Grunderwerbsteuer.
Das ist auch für geschiedene Ehegatten relevant: Der BFH hat mit Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21, einen steuerpflichtigen Verkauf nach einem trennungsbedingten Auszug bestätigt. Dass die frühere Ehefrau und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin im Haus wohnten, genügte im entschiedenen Fall nicht als eigene Wohnnutzung des ausgezogenen Mannes.
Eine mögliche Befreiung von der Grunderwerbsteuer und die einkommensteuerliche Behandlung sind daher getrennt zu prüfen.
Was vor der Übertragung geklärt werden sollte
- Welcher Miteigentumsanteil wird übertragen und welchen Wert hat er?
- Welche Auszahlung, Schuldübernahme oder sonstige Gegenleistung ist vereinbart?
- Greift eine gesetzliche Grunderwerbsteuerbefreiung?
- Kann auf der übertragenden Seite ein privater Veräußerungsgewinn entstehen?
- Liegt ein unentgeltlicher Anteil vor, für den Schenkungsteuer zu prüfen ist?
- Wie werden die Darlehensverhältnisse mit der finanzierenden Bank geregelt?
Eine Vereinbarung zwischen den bisherigen Eigentümern entlässt einen Darlehensschuldner nicht automatisch aus seiner Verpflichtung gegenüber der Bank. Eine entsprechende Schuldübernahme muss mit ihr abgestimmt werden; auf § 415 BGB ist zu achten.
Steuerliche Beratung vor der Immobilienübertragung
Sie möchten nach einer Trennung einen Haus- oder Wohnungsanteil übernehmen oder übertragen? Wir prüfen mit Ihnen, welche Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer oder Schenkungsteuer bei der geplanten Vereinbarung zu berücksichtigen ist.
kundas steuerberatung in Bad Nauheim unterstützt Sie bei der steuerlichen Einordnung Ihrer Immobilienübertragung. Informationen zu unentgeltlichen Übertragungen finden Sie auch unter Schenken und Vererben. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die steuerlichen Folgen hängen von den Umständen des Einzelfalls und der konkreten Vertragsgestaltung ab. Rechtsstand: 27. Oktober 2026.