Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten beim Mietobjekt

Wer eine vermietete Immobilie renoviert, kann die Kosten nicht immer sofort absetzen. Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich im Zahlungsjahr als Werbungskosten abziehbar. Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes wirken sich dagegen regelmäßig über die Abschreibung aus. Besonders wichtig ist die 15-Prozent-Grenze für Renovierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb.

Das Bundesfinanzministerium hat die Abgrenzung mit Schreiben vom 26. Januar 2026 neu zusammengefasst und frühere Schreiben ersetzt. Es erläutert auch energetische Modernisierungen und Sanierungen in mehreren Schritten. Für Vermieter lohnt es sich deshalb, Maßnahmen bereits vor der Beauftragung steuerlich einzuordnen.

Was als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar ist

Erhaltungsaufwand dient dazu, den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes zu erhalten oder in zeitgemäßer Form wiederherzustellen. Dazu können Malerarbeiten, die Reparatur eines Dachs oder der Austausch verschlissener Gebäudebestandteile gehören. Auch neue Fenster oder eine neue Heizung sind nicht allein wegen der technischen Verbesserung automatisch Herstellungskosten.

Entscheidend sind jedoch das gesamte Vorhaben und der Zusammenhang mit einem Gebäudekauf. Dieselbe Fenstererneuerung kann außerhalb einer größeren Sanierung Erhaltungsaufwand sein, in einem anderen Fall aber zu aktivierenden Kosten führen. Eine Bezeichnung auf der Rechnung wie „Reparatur“ entscheidet die Steuerfrage daher nicht.

Die Ausgaben müssen außerdem mit der Vermietung zusammenhängen. Bei teils selbst genutzten und teils vermieteten Immobilien ist die zutreffende Zuordnung beziehungsweise Aufteilung zu beachten.

Wann Anschaffungskosten und Herstellungskosten entstehen

Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch zugehörige Nebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Erwerbsnebenkosten beim Notar und Grundbuchamt. Der auf das Gebäude entfallende Anteil ist von den Kosten für Grund und Boden zu trennen. Grund und Boden wird grundsätzlich nicht abgeschrieben.

Aufwendungen, mit denen ein Gebäude erstmals in den für die beabsichtigte Nutzung betriebsbereiten Zustand versetzt wird, können ebenfalls Anschaffungskosten sein. Ein bereits nutzbares Gebäude wird dabei anders beurteilt als ein Objekt, das vor der Vermietung erst funktionsfähig gemacht werden muss.

Herstellungskosten entstehen insbesondere bei einem Neubau, einer Erweiterung oder einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung. Ein zusätzlicher Anbau oder neuer Wohnraum durch eine Erweiterung kann deshalb auch bei vergleichsweise geringen Kosten zu Herstellungskosten führen. Für solche Fälle ist die 15-Prozent-Grenze kein steuerlicher Freibrief.

Welche Rolle der Gebäudestandard spielt

Eine bloße zeitgemäße Erneuerung reicht für eine wesentliche Verbesserung nicht aus. Bei Wohngebäuden betrachtet die Finanzverwaltung insbesondere vier zentrale Ausstattungsbereiche: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster.

Eine Standardhebung kommt regelmäßig in Betracht, wenn Maßnahmen in mindestens drei dieser vier Bereiche zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führen. Maßgeblich ist der Vergleich mit dem ursprünglichen Zustand; bei lange gehaltenen Immobilien sind auch die damaligen Standards zu berücksichtigen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann schon eine Standardhebung in zwei Bereichen zusammen mit einer Erweiterungsmaßnahme ausreichen.

Hohe Kosten oder mehrere gleichzeitig ausgeführte Reparaturen führen somit nicht für sich allein zu Herstellungskosten. Bei umfassenden Sanierungen ist dennoch zu prüfen, ob die einzelnen Arbeiten Teil einer einheitlichen Verbesserung sind oder sich bautechnisch gegenseitig bedingen.

Was das BMF 2026 zu energetischen Sanierungen klarstellt

Eine deutliche Minderung des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs begründet steuerlich allein noch keine wesentliche Verbesserung des Gebäudes. Auch eine Wärmedämmung gehört nicht zu den vier genannten zentralen Ausstattungsbereichen für die Prüfung einer Standardhebung.

Ebenso hebt der bloße Wechsel der Wärmequelle eine Heizung mittleren Standards nicht automatisch auf einen sehr anspruchsvollen Standard. Das betrifft beispielsweise den Austausch gegen eine Wärmepumpe oder den Anschluss an ein Fernwärmenetz. Der reine Austausch vorhandener Isolierglasfenster gegen besser isolierende Verglasungen führt ebenfalls nicht allein zur Standardhebung.

Trotzdem kann eine energetische Maßnahme zu aktivieren sein, etwa als Teil einer Erweiterung oder wegen der Regeln für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Aussage „Wärmepumpe ist immer sofort abziehbar“ wäre daher genauso unzutreffend wie die pauschale Einordnung jeder energetischen Sanierung als Herstellungskosten.

Wie die Grenze von 15 Prozent nach dem Kauf funktioniert

Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sind deren Kosten grundsätzlich zusammenzurechnen. Übersteigen sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden die erfassten Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG).

Für den Vergleich zählen die Gebäudeanschaffungskosten einschließlich der darauf entfallenden Erwerbsnebenkosten. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außerhalb der Berechnungsgrundlage. Nicht abziehbare Umsatzsteuer ist bei der späteren Kostenberücksichtigung zu beachten; die Renovierungsaufwendungen werden für die Prüfung der Grenze ausdrücklich ohne Umsatzsteuer betrachtet.

Die Grenze gilt für die erfassten Kosten im gesamten Dreijahreszeitraum, nicht je Kalenderjahr oder je Handwerkerrechnung. Wird sie überschritten, ist grundsätzlich der gesamte einbezogene Aufwand zu aktivieren. Es ist also nicht nur der Betrag oberhalb der Grenze betroffen. Bei genau 15 Prozent greift diese spezielle Umqualifizierung noch nicht; andere Gründe für Anschaffungs- oder Herstellungskosten bleiben zu prüfen.

Welche Arbeiten in die Berechnung eingehen

Auch Schönheitsreparaturen wie Tapezier- und Malerarbeiten können in die 15-Prozent-Prüfung einzubeziehen sein. Dass sie für sich betrachtet typische Erhaltungsarbeiten wären, schützt nicht automatisch vor der Umqualifizierung. Ebenso können Kosten zur Beseitigung bereits beim Kauf vorhandener, aber erst später entdeckter Mängel dazugehören.

Ausgenommen sind insbesondere jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten, etwa die laufende Heizungswartung. Erweiterungskosten werden ebenfalls nicht in diese Grenze eingerechnet, sind jedoch bereits nach den allgemeinen Regeln Herstellungskosten. Für nachweislich erst nach dem Erwerb entstandene neue Schäden, etwa infolge eines späteren Naturereignisses, gelten gesonderte Abgrenzungen.

Welche Frist und welcher Zeitpunkt zählen

Der Dreijahreszeitraum beginnt taggenau mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, regelmäßig also mit dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Maßgeblich ist nicht automatisch das Datum des Notarvertrags oder der Grundbucheintragung.

Für die Frist zählt, wann die Bauleistungen durchgeführt werden. Sie müssen bis zum Fristende weder vollständig abgeschlossen noch abgerechnet oder bezahlt sein. Bei einem über das Fristende hinauslaufenden Projekt sind die bis dahin erbrachten Bauleistungen zu berücksichtigen. Das Verschieben einer Rechnung oder Zahlung in das vierte Jahr vermeidet die Regelung deshalb nicht.

Rechenbeispiel zu anschaffungsnahen Herstellungskosten

Eine vermietete Wohnung aus dem Baujahr 1990 wird gekauft. Die Anschaffungskosten einschließlich des anteiligen Erwerbsaufwands entfallen mit 300.000 Euro auf das Gebäude. Der Anteil für Grund und Boden ist bereits herausgerechnet. Innerhalb der folgenden drei Jahre entstehen einbezogene Renovierungskosten von 48.000 Euro zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.

Berechnung im vereinfachten Beispiel	Betrag
Anschaffungskosten des Gebäudeanteils	300.000 Euro
15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten	45.000 Euro
Einzubeziehende Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer	48.000 Euro
Kosten einschließlich nicht abziehbarer Umsatzsteuer	57.120 Euro

 

Die Nettoaufwendungen überschreiten 45.000 Euro. Deshalb werden grundsätzlich die gesamten einbezogenen Renovierungskosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Bei der hier unterstellten umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung gehört die nicht abziehbare Umsatzsteuer dazu. Ein sofortiger Werbungskostenabzug der 57.120 Euro ist damit ausgeschlossen.

Wird die Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, kann das auch die Steuerbescheide früherer Jahre verändern. Bereits als Erhaltungsaufwand abgezogene Kosten sind dann entsprechend zu korrigieren.

Welche Abschreibung für ein vermietetes Wohngebäude gilt

Die lineare Gebäudeabschreibung richtet sich grundsätzlich nach dem Fertigstellungsdatum des Gebäudes. Der spätere Kauf eines älteren Gebäudes macht daraus keinen Neubau.

Fertigstellung des Wohngebäudes	Regelmäßige lineare AfA pro Jahr
Nach dem 31. Dezember 2022	3 Prozent
Vom 1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022	2 Prozent
Vor dem 1. Januar 1925	2,5 Prozent

 

Im Beispiel mit Baujahr 1990 beträgt der regelmäßige lineare Satz somit 2 Prozent. Für bestimmte Neubauten, besondere Fördertatbestände oder eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer können andere Regeln gelten. Die Abschreibung ist deshalb nicht für jedes Mietobjekt pauschal mit 2 Prozent anzusetzen.

Erhaltungsaufwand verteilen und Sanierungen in Schritten planen

Größerer Erhaltungsaufwand an einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäude im Privatvermögen kann nach § 82b EStDV statt sofort gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Voraussetzung ist, dass tatsächlich Erhaltungsaufwand vorliegt. Herstellungskosten lassen sich durch diese Verteilung nicht in sofort abziehbare Kosten umwandeln.

Davon zu unterscheiden ist die sogenannte Sanierung in Raten. Auch über mehrere Jahre verteilte Maßnahmen können Teil einer geplanten Gesamtverbesserung sein. Von einer solchen Gesamtmaßnahme geht das BMF-Schreiben 2026 regelmäßig aus, wenn die betreffenden Maßnahmen innerhalb von drei Jahren durchgeführt werden. Diese Vermutungsregel ist eigenständig neben der Dreijahresfrist nach dem Kauf zu prüfen.

Renovierungen vor der Beauftragung einordnen

Bewahren Sie Fotos des ursprünglichen Zustands, Baubeschreibungen und nach Maßnahmen gegliederte Angebote auf. Dokumentieren Sie den Übergang von Nutzen und Lasten sowie die tatsächlich ausgeführten Arbeiten. Wir unterstützen Sie bei der Kostenaufteilung, der Überwachung der 15-Prozent-Grenze und der steuerlichen Planung Ihrer Vermietung. Sprechen Sie mit kundas steuerberatung in Bad Nauheim.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die Einordnung hängt insbesondere vom ursprünglichen Gebäudezustand, dem Erwerb, der Nutzung und dem Zusammenhang der einzelnen Baumaßnahmen ab. Rechtsstand: 30. Oktober 2026.

Quellen

• BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026: insbesondere Randnummern 13, 19 bis 24, 46 bis 54 und 55 bis 68; Abgrenzung, Energieeffizienz, Sanierung in Raten und anschaffungsnahe Herstellungskosten. Gilt in allen offenen Fällen und ersetzt die Schreiben vom 18. Juli 2003 und 20. Oktober 2017.
• 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG: anschaffungsnahe Herstellungskosten und gesetzliche Ausnahmen.
• 9 EStG: Werbungskosten und Anwendung der Regelung auf Vermietungseinkünfte.
• 7 Absatz 4 EStG: regelmäßige lineare Gebäudeabschreibung.
• 255 HGB: Begriff der Anschaffungs- und Herstellungskosten.
• 82b EStDV: Verteilung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden.