Grundstücksunternehmen vermietet Kaufhaus: Warum ein mitvermieteter Lastenaufzug die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht zwingend gefährdet

/in

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist für viele Immobiliengesellschaften ein zentraler steuerlicher Vorteil: Sie kann dazu führen, dass der Gewerbeertrag insoweit gekürzt wird, wie er auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt – und damit eine Doppelbelastung durch Gewerbe- und Grundsteuer weitgehend vermieden wird. Voraussetzung ist allerdings, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt und nur eng begrenzte Nebentätigkeiten ausübt.

Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) macht deutlich, dass bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen zwar Vorsicht geboten ist – aber nicht jede Mitvermietung automatisch schädlich sein muss. Im konkreten Fall ging es um die Mitvermietung eines fest eingebauten Lastenaufzugs in einem Kaufhaus.

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: Worum geht es?

Grundsätzlich gilt: Hält ein Gewerbebetrieb Immobilien im Betriebsvermögen, kann er die Grundsteuer als Betriebsausgabe erfassen – sie mindert dann den Gewerbeertrag.

Reine Grundstücksunternehmen (klassische Immobiliengesellschaften) können alternativ die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nutzen. Diese Kürzung greift, wenn das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Dann wird der Gewerbeertrag um den entsprechenden Anteil gekürzt.

Wichtig: Damit die erweiterte Kürzung erhalten bleibt, dürfen neben der Grundstücksverwaltung nur unschädliche Nebentätigkeiten ausgeübt werden. Genau hier entstehen in der Praxis häufig Risiken.

Streitpunkt: Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Im entschiedenen Fall hatte ein Grundstücksunternehmen drei Kaufhäuser in Innenstadtlagen vermietet. Bei einem Objekt wurde ein eingebauter Lastenaufzug mitvermietet. Das Finanzamt versagte daraufhin die erweiterte Kürzung.

Begründung der Finanzverwaltung:

  • Ein Lastenaufzug sei eine Betriebsvorrichtung und gehöre nicht zum Grundbesitz.

  • Die Mitvermietung stelle eine schädliche Nebentätigkeit dar, weil der Aufzug eher dem Warenumsatz als der reinen Gebäudenutzung diene.

Entscheidung des BFH: Kürzung bleibt möglich – unter Bedingungen

Der BFH widersprach dieser Sichtweise und stellte klar: Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung bleibt erhalten, wenn die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung ausnahmsweise als unschädliches Nebengeschäft einzuordnen ist.

Zwar gilt weiterhin:

  • Betriebsvorrichtungen zählen nicht zum Grundbesitz.

  • Schon eine geringfügige Mitvermietung kann grundsätzlich die erweiterte Kürzung ausschließen.

Aber: Es gibt eine entscheidende Ausnahme.

Die Ausnahme: Zwingend notwendiger Bestandteil der Grundstücksnutzung

Die Mitvermietung ist unschädlich, wenn sie:

  • der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dient und

  • als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung/-nutzung anzusehen ist.

Im konkreten Fall bejahte der BFH diese Voraussetzungen:

  • Das Gebäude war objektiv-funktional auf den Betrieb eines mehrstöckigen Kaufhauses ausgerichtet.

  • Eine Vermietung als Kaufhaus war wirtschaftlich sinnvoll nur möglich, wenn ein sachgerechter Warentransport über mehrere Etagen gewährleistet ist.

  • Ein Lastenaufzug gehört zur typischen Infrastruktur eines mehrgeschossigen Kaufhauses.

Zusätzlich sprach für das Grundstücksunternehmen:

  • Die Mitvermietung des Lastenaufzugs war quantitativ unbedeutend (klar untergeordnetes Nebengeschäft).

Praxisfolgen: Was Grundstücksunternehmen jetzt beachten sollten

Für Immobiliengesellschaften ist die Botschaft zweigeteilt:

  1. Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bleibt grundsätzlich riskant
    Denn Betriebsvorrichtungen gehören regelmäßig nicht zum Grundbesitz – und schädliche Nebentätigkeiten können die erweiterte Kürzung insgesamt zu Fall bringen.

  2. Es kommt entscheidend auf die Funktion im Nutzungskonzept des Gebäudes an
    Ist die Betriebsvorrichtung ein notwendiger Bestandteil, damit das Gebäude überhaupt typgerecht und wirtschaftlich sinnvoll vermietet werden kann, kann eine unschädliche Ausnahme greifen.

Empfehlung für die Praxis (Checkpunkte):

  • Passt die Vorrichtung zur typischen Gebäudeinfrastruktur (z.B. Kaufhaus, Logistikimmobilie, Parkhaus)?

  • Ist sie zwingend erforderlich, um den Grundbesitz wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen?

  • Ist das Nebengeschäft klar untergeordnet (quantitativ/vertraglich)?

  • Sind Mietvertrag, Abgrenzung und Dokumentation so gestaltet, dass der Zusammenhang zur Grundstücksnutzung nachvollziehbar ist?

Fazit

Das BFH-Urteil zeigt: Die Mitvermietung eines Lastenaufzugs kann bei einem auf Kaufhausbetrieb ausgerichteten Gebäude unschädlich sein und die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht automatisch gefährden. Entscheidend ist, ob die Mitvermietung integraler Bestandteil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung und -nutzung ist und nur eine untergeordnete Nebenleistung darstellt.