Immobilienverkauf als privates Veräußerungsgeschäft: Welche Zeitpunkte zur Bestimmung der Zehnjahresfrist maßgeblich sind
Werden Immobilien (bspw. Häuser oder Wohnungen) des Privatvermögens veräußert, müssen erzielte Wertsteigerungen als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Bundesfinanzhof (BFH) ist kürzlich der Frage nachgegangen, welche Zeitpunkte konkret für die Bestimmung dieser Spekulationsfrist maßgebend sind.
Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Ehepaar am 07.01.2003 ein Mietobjekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet erworben, das es Jahre später mit erheblichem Gewinn wieder veräußerte. Der Kaufvertrag zur Veräußerung wurde am 27.12.2012 geschlossen, mithin wenige Tage vor Ablauf der Zehnjahresfrist.
Die teure Folge: Das Finanzamt besteuerte den realisierten Wertzuwachs in Höhe von 203.293 EUR als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Die Eheleute klagten gegen diese Besteuerung und trugen vor, dass das Objekt nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert worden sei. Sie stützten sich dabei darauf, dass der Kaufpreis erst binnen zehn Tagen fällig gewesen sei, nachdem die Vertragsparteien die Mitteilung des Notars darüber erhalten hätten, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zum Kaufvertrag vorliege. Diese Genehmigung war in der Tat erst am 05.02.2013 erteilt worden, so dass bei einem Rückgriff auf dieses Datum kein privates Veräußerungsgeschäft vorgelegen hätte (Ablauf der Spekulationsfrist).
Datum des Vertrags entscheidend für Fristberechnung
Der BFH jedoch gab grünes Licht für die Besteuerung und urteilte, dass eine Anschaffung bzw. Veräußerung bereits vorliege, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen der Vertragspartner innerhalb der Zehnjahresfrist bindend abgegeben worden seien. Zwar bedürfe die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet – wie im vorliegenden Fall – der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Dieser Genehmigungsvorbehalt führte nach Gerichtsmeinung aber nicht dazu, dass für die Veräußerung erst auf das Datum der Genehmigung abzustellen war.
Denn hätten sich die Parteien bereits vor Erteilung der Genehmigung auf die Vertragsinhalte geeinigt und sich mithin dergestalt gebunden, dass sich keine Partei mehr einseitig vom Vertrag lösen könne, seien die Voraussetzungen für eine Anschaffung bzw. Veräußerung im Sinne der Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften erfüllt. Im Urteilsfall war das Vorliegen der Genehmigung allein für die Fälligkeit des Kaufpreises maßgeblich, hatte für den Vertragsschluss aber keine konstitutive Bedeutung (kein schuldrechtlicher Genehmigungsvorbehalt). Die Immobilie war somit am 27.12.2012 und damit innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert worden.
Steuerfreie Veräußerung von selbstgenutzten Immobilien innerhalb von drei Jahren möglich
Hinweis: Im Falle der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken muss sich die Nutzung für eine steuerfreie Veräußerung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Kalenderjahren erstreckt haben. Es ist allerdings ausreichend, wenn im Jahr der Veräußerung zumindest am 1.1., im Jahr vor der Veräußerung das ganze Jahr und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest am 31.12. eine Selbstnutzung vorlag. Es ist daher nicht erforderlich, dass drei volle Zeitjahre erreicht werden. Maßgeblich für Beginn und Ende der Frist ist immer das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
